هزینه سند در ترکیه یکی از مبالغ مهمی است که خریدار باید پیش از انتخاب ملک در نظر بگیرد. در یک معامله عادی، مجموع نرخ قانونی Tapu Harcı برای انتقال ملک ۴ درصد ارزش اعلام شده معامله است. اما بعضی پروژههای واقعی Kentsel Dönüşüm میتوانند در اولین فروش واحد، مشمول معافیت قانونی از این هزینه باشند.
به زبان ساده، اگر واحدی که میخرید واقعاً در چارچوب قانون شماره ۶۳۰۶ ترکیه ساخته شده باشد و معامله نیز شرایط تعیین شده در قانون را داشته باشد، امکان دارد برای انتقال سند آن واحد هزینه معمول Tapu Harcı دریافت نشود. بنابراین انتخاب درست پروژه میتواند در یک خرید با ارزش بالا، تفاوت مالی قابل توجهی ایجاد کند.
هزینه سند در ترکیه چقدر است؟
در فروش عادی ملک، نرخ قانونی Tapu Harcı برای انتقال مالکیت مجموعاً ۴ درصد مبلغی است که برای معامله اعلام میشود، مشروط بر اینکه این مبلغ از ارزش قانونی مبنای محاسبه کمتر نباشد.
از نظر قانونی، ۲ درصد مربوط به خریدار و ۲ درصد مربوط به فروشنده است. البته در بازار ممکن است طرفین درباره نحوه پرداخت هزینهها توافق دیگری داشته باشند. به همین دلیل، خریدار باید پیش از امضای قرارداد دقیقاً بداند چه مبلغی بر عهده او قرار گرفته است.
هزینه سند در خریدهای مختلف چقدر میشود؟
هزینه قانونی کل انتقال در حالت عادی ۲۰۰ هزار لیر است. سهم قانونی هر طرف ۱۰۰ هزار لیر خواهد بود.
هزینه قانونی کل انتقال در حالت عادی ۴۰۰ هزار لیر است. سهم قانونی هر طرف ۲۰۰ هزار لیر خواهد بود.
هزینه قانونی کل انتقال در حالت عادی ۸۰۰ هزار لیر است. سهم قانونی هر طرف ۴۰۰ هزار لیر خواهد بود.
بنابراین هرچه ارزش ملک بالاتر باشد، بررسی امکان معافیت هزینه سند در ترکیه اهمیت بیشتری پیدا میکند.
مقررات رسمی Harçlar Kanunu در اداره درآمد ترکیه · ترکیKentsel Dönüşüm در ترکیه چیست؟
عبارت Kentsel Dönüşüm به معنی نوسازی و تحول شهری است. بخش مهمی از این فرایند در ترکیه بر اساس قانون شماره ۶۳۰۶، یعنی قانون تبدیل مناطق در معرض خطر بلایای طبیعی، انجام میشود.
هدف این قانون فقط زیباتر کردن شهر نیست. در اصل، هدف ایجاد محیطهای زندگی سالمتر و ایمنتر و نوسازی ساختمانها و مناطقی است که از نظر سازه، زمین یا شرایط موجود نیاز به بازسازی دارند.
برخلاف تصور رایج، لازم نیست دولت حتماً یک محله کامل را تخریب کند تا یک پروژه در این چارچوب قرار بگیرد. قانون چند مسیر مختلف برای اجرای نوسازی در نظر گرفته است.
Kentsel Dönüşüm شامل چه نوع پروژههایی میشود؟
ساختمان پرریسک
Riskli Yapıیک ساختمان ممکن است بر اساس بررسی فنی در گروه ساختمانهای پرریسک قرار بگیرد. در این حالت، حتی اگر بقیه محله وارد طرح نوسازی نشده باشد، همان ساختمان میتواند در چارچوب قانون ۶۳۰۶ بازسازی شود.
منطقه پرریسک
Riskli Alanگاهی مشکل فقط یک ساختمان نیست. وضعیت زمین یا کیفیت مجموعه ساختمانهای یک محدوده میتواند باعث شود یک منطقه در چارچوب قانونی به عنوان منطقه پرریسک شناخته شود و نوسازی در مقیاس بزرگتر انجام شود.
منطقه ذخیره ساخت
Rezerv Yapı Alanıاین مناطق برای اجرای برنامههای نوسازی و ایجاد محلهای جدید سکونت یا فعالیت در چارچوب قانون تعیین میشوند. در چنین محدودههایی نیز پروژههای مختلف مرتبط با تحول شهری قابل اجرا هستند.
بازسازی در همان محل
Yerinde Dönüşümدر بسیاری از موارد ساختمان قدیمی تخریب میشود و پروژه جدید روی همان زمین ساخته میشود. بنابراین نوسازی شهری همیشه به معنی انتقال ساکنان به نقطه دیگری از شهر نیست.
معافیت هزینه سند در ترکیه برای پروژههای Kentsel Dönüşüm
قانون شماره ۶۳۰۶ برای تشویق اجرای نوسازی شهری، معافیتهایی را برای بعضی از معاملات و مراحل قانونی این پروژهها در نظر گرفته است. یکی از مهمترین آنها معافیت از Tapu Harcı است.
چه زمانی معافیت Tapu Harcı اعمال میشود؟
طبق مقررات، اولین فروش واحدهای جدیدی که در نتیجه اجرای قانون ۶۳۰۶ ایجاد شدهاند، در صورتی که فروش و انتقال شرایط قانونی لازم را داشته باشد، میتواند از هزینه سند معاف باشد.
برای مثال، اگر سازنده مجاز در چارچوب یک پروژه مشمول قانون ۶۳۰۶ واحد جدیدی ایجاد کرده باشد و آن واحد برای نخستین بار در شرایط تعیین شده قانونی منتقل شود، امکان استفاده از معافیت وجود دارد.
چرا نمیتوان این قانون را به همه پروژهها تعمیم داد؟
بعضی پروژهها روی زمینی ساخته شدهاند که تمام آن در محدوده قانونی نوسازی قرار دارد. در مقابل، بعضی پروژهها از ترکیب چند قطعه زمین ایجاد شدهاند و ممکن است فقط بخشی از زمین سابقه ساختمان پرریسک یا وضعیت مشمول قانون ۶۳۰۶ داشته باشد.
در چنین شرایطی، امکان دارد معافیت به نسبت بخش مشمول قانون محاسبه شود و تمام معامله از هزینه معاف نباشد. بنابراین عبارت «این پروژه Kentsel Dönüşüm است» به تنهایی پاسخ کافی نیست.
نظر رسمی اداره درآمد ترکیه درباره معافیت اولین فروش در قانون ۶۳۰۶ · ترکیپروژههای نوسازی شهری از نظر ساخت و ایمنی چه تفاوتی دارند؟
دلیل اصلی شکلگیری قانون نوسازی شهری، حذف یا کاهش ریسک ساختمانها و ایجاد محیطهای سالمتر و ایمنتر است. بنابراین ارزش پروژههای Kentsel Dönüşüm فقط به معافیت هزینه سند محدود نمیشود.
ساختمان جدید باید بر اساس مجوزها، نقشههای مصوب، مقررات فنی و نظام کنترل ساخت ترکیه ساخته شود. علاوه بر این، ساختمانهای جدید مشمول مقررات مربوط به طراحی و کنترل سازه هستند.
نظارت فنی در پروژههای جدید چگونه انجام میشود؟
کنترل پروژه و نقشهها
گزارش زمین، طراحی سازه و پروژههای اجرایی باید مطابق مقررات مرتبط تهیه و بررسی شوند. این موضوع به خصوص در شهری مانند استانبول اهمیت زیادی دارد.
نظارت بر عملیات ساخت
نظام Yapı Denetim برای کنترل انطباق پروژه و عملیات ساخت با مجوز، نقشهها و مقررات طراحی شده است. شرکتهای دارای مجوز مسئولیتهای مشخصی در این فرایند دارند.
کنترل مصالح و آزمایشها
شرکتهای نظارت ساختمانی وظیفه دارند انطباق مصالح و اجرای ساختمان با پروژه، استانداردها و مشخصات فنی را کنترل کنند و در موارد لازم آزمایشهای مربوط را انجام دهند.
مقررات جدید زلزله
آییننامه فعلی ساختمان در برابر زلزله در ترکیه از اول ژانویه ۲۰۱۹ اجرایی شده است. ساختمانهای جدید باید بر اساس مقررات فنی مربوط به زمان صدور مجوز و طراحی خود ساخته شوند.
آیا ساختمانهای Kentsel Dönüşüm ضد زلزله هستند؟
نظام رسمی Yapı Denetim وزارت محیط زیست و شهرسازی · ترکیمقررات و نقشه رسمی خطر زلزله ترکیه در AFAD · ترکی
آیا خارجیها هم میتوانند از معافیت هزینه سند استفاده کنند؟
خارجی بودن خریدار به خودی خود به این معنی نیست که امکان خرید واحدهای Kentsel Dönüşüm وجود ندارد. اتباع خارجی که طبق قوانین ترکیه مجاز به خرید ملک هستند، میتوانند با رعایت محدودیتهای عمومی خرید ملک برای خارجیان، چنین واحدهایی را نیز خریداری کنند.
معافیت هزینه سند برای خریدار خارجی چگونه است؟
از طرف دیگر، معافیت Tapu Harcı به وضعیت قانونی معامله و واحد مربوط است. بنابراین اگر فروش واحد مشخصی در چارچوب قانون ۶۳۰۶ مشمول معافیت باشد و خریدار خارجی نیز از نظر قوانین مالکیت مجاز به خرید آن ملک باشد، خارجی بودن او به تنهایی مانع استفاده از معافیت معامله نیست.
با این حال، محدودیتهای عمومی خرید ملک برای خارجیها همچنان برقرار است. برای مثال، تابعیت خریدار، موقعیت ملک و محدودیتهای قانونی مربوط به مناطق خاص باید جداگانه بررسی شوند.
راهنمای رسمی اداره ثبت ترکیه برای خرید ملک توسط اتباع خارجی · انگلیسیمزایای خرید پروژه Kentsel Dönüşüm در استانبول
مهمترین مزایای این پروژهها برای خریدار
- امکان معافیت از هزینه سند: در معاملات واجد شرایط، اولین انتقال واحد میتواند مشمول معافیت Tapu Harcı باشد.
- ساختمان جدید به جای بافت فرسوده: هدف اصلی نوسازی، جایگزین کردن ساختمانهای مسئلهدار با سازههای جدید و محیط شهری مناسبتر است.
- مقررات فنی جدیدتر: پروژه جدید بر اساس مقررات ساخت و ضوابط فنی مرتبط با زمان صدور مجوز طراحی میشود.
- کنترل مصالح و اجرا: نظام Yapı Denetim وظایف مشخصی برای کنترل پروژه، مصالح، آزمایشها و اجرای ساختمان دارد.
- نوسازی زیرساخت شهری: در پروژههای منطقهای، تحول فقط به ساختمان محدود نمیشود و ممکن است خیابان، فضای عمومی و زیرساختهای اطراف نیز بازطراحی شوند.
- کاهش ریسک ساختمانهای قدیمی: به جای خرید واحدی در ساختمانی با سابقه نامشخص، خریدار امکان انتخاب ساختمانی جدیدتر با مدارک فنی جدید را دارد.
چطور بفهمیم پروژه واقعاً از هزینه سند معاف است؟
این مهمترین بخش تصمیمگیری است. اگر هدف شما استفاده از معافیت هزینه سند در ترکیه است، توضیح شفاهی فروشنده کافی نیست.
پیش از پرداخت بیعانه، بهتر است وضعیت قانونی پروژه و واحد موردنظر به صورت مشخص بررسی شود.
قبل از خرید چه چیزهایی را بررسی کنیم؟
- بپرسید پروژه دقیقاً تحت کدام بخش قانون ۶۳۰۶ قرار دارد. صرف استفاده از عبارت Kentsel Dönüşüm در تبلیغات کافی نیست.
- مدرک مرتبط با وضعیت پروژه را بخواهید. وضعیت Riskli Yapı، Riskli Alan یا Rezerv Yapı Alanı باید قابل بررسی باشد.
- بپرسید آیا این انتقال اولین فروش واحد است. اولین فروش در اعمال بعضی معافیتهای قانون اهمیت دارد.
- مشخص کنید فروشنده چه شخص یا شرکتی است. نوع انتقال و طرف معامله در تعیین معافیت اهمیت دارد.
- وضعیت قطعه زمین را بررسی کنید. اگر پروژه از ترکیب زمینهای مختلف ایجاد شده باشد، ممکن است فقط بخشی از معامله مشمول معافیت باشد.
- معافیت را برای همان واحد تأیید کنید. شرایط یک بلوک یا یک واحد را بدون بررسی به تمام پروژه تعمیم ندهید.
- پیش از امضای قرارداد پاسخ مکتوب بگیرید. بهتر است وضعیت Tapu Harcı در قرارداد فروش نیز به شکل روشن مشخص شود.
سؤالهای رایج درباره هزینه سند و Kentsel Dönüşüm
پاسخ کوتاه به مهمترین سؤالهای خریداران
آیا همه پروژههای Kentsel Dönüşüm هزینه سند ندارند؟
خیر. شرایط قانونی پروژه، زمین، نوع انتقال، فروشنده و اینکه معامله اولین فروش واجد شرایط باشد اهمیت دارد. معافیت را باید برای همان واحدی که قصد خرید آن را دارید بررسی کنید.
آیا هر پروژه نوساز از هزینه سند معاف است؟
خیر. نوساز بودن به تنهایی باعث معافیت Tapu Harcı نمیشود. پروژه باید شرایط قانونی مربوط به معافیت را داشته باشد.
آیا هزینه سند در ترکیه واقعاً ۴ درصد است؟
نرخ قانونی انتقال عادی ملک مجموعاً ۴ درصد است. اصولاً ۲ درصد بر عهده خریدار و ۲ درصد بر عهده فروشنده قرار دارد. توافق تجاری طرفین درباره نحوه پرداخت ممکن است متفاوت باشد.
اگر پروژه مشمول قانون ۶۳۰۶ باشد، معافیت حتماً کامل است؟
نه همیشه. برای مثال، در بعضی پروژههایی که زمین مشمول قانون با زمین دیگری ترکیب شده است، نحوه محاسبه معافیت میتواند متفاوت باشد. به همین دلیل بررسی پرونده همان پروژه ضروری است.
معافیت، خریدار خارجی و ایمنی ساختمان
آیا خریدار خارجی هم میتواند این نوع ملک را بخرد؟
در صورتی که خریدار طبق قوانین عمومی خرید ملک توسط اتباع خارجی مجاز به تملک آن ملک باشد، امکان خرید وجود دارد. وضعیت معافیت هزینه سند نیز باید برای خود معامله بررسی شود.
آیا پروژه Kentsel Dönüşüm حتماً در برابر زلزله کاملاً ایمن است؟
هیچ ساختمان را نمیتوان در برابر همه زلزلهها تضمین کرد. مزیت اصلی، جایگزینی سازه قدیمی با ساختمان جدیدی است که بر اساس مقررات و استانداردهای جدیدتر طراحی و اجرا میشود. بررسی مدارک فنی هر پروژه همچنان ضروری است.
آیا معافیت Tapu Harcı یعنی هیچ هزینه دیگری نداریم؟
خیر. Tapu Harcı فقط یکی از هزینههای خرید ملک است. بسته به شرایط معامله و خریدار، هزینههای دیگری مانند کارشناسی، ترجمه رسمی، وکالت، بیمه یا خدمات مرتبط ممکن است وجود داشته باشد.